Quem anuncia um apartamento em plataforma digital para estadias de poucos dias costuma enfrentar uma questão anterior ao contrato com o hóspede: a convenção do condomínio permite esse uso? A resposta passou a depender da distinção entre a simples disponibilização do imóvel e a exploração econômica reiterada e profissionalizada da unidade.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria, que a utilização de unidade em condomínio residencial para estadias de curta temporada pode descaracterizar a destinação residencial. Nesse cenário, a alteração da destinação deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
A decisão, porém, não encerrou a discussão em caráter repetitivo. Em seguida, o STJ afetou a matéria ao Tema 1.443, suspendeu nacionalmente os processos pendentes sobre a mesma questão e deverá fixar uma tese vinculante. Até lá, o julgamento de maio funciona como precedente relevante da Segunda Seção, mas ainda cabe recurso e a tese repetitiva não foi definida.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio residencial?
No caso julgado em maio, uma proprietária pretendia disponibilizar o apartamento para estadias de curta duração sem aprovação da assembleia. O condomínio sustentava que a exploração não estava prevista na convenção e afastava o caráter residencial do edifício.
A Segunda Seção negou provimento ao recurso da proprietária e manteve o acórdão do TJMG. Prevaleceu o entendimento de que a exploração econômica reiterada e profissionalizada de imóveis para curta temporada pode modificar a destinação residencial da unidade e do condomínio.
A decisão não proibiu automaticamente toda locação por temporada feita por meio de plataforma digital. O fundamento foi que, quando o uso concreto ultrapassa a finalidade residencial e assume características de exploração econômica habitual, a autorização deve observar o quórum previsto para mudança de destinação.
A simples publicação do imóvel no Airbnb muda sua natureza jurídica?
Não necessariamente. Para o STJ, o meio de divulgação não define, por si só, a natureza do negócio. A oferta pode ocorrer por Airbnb, outra plataforma, imobiliária, panfleto ou anúncio em classificados sem que esse fator, isoladamente, transforme a relação jurídica.
No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi afirmou:
“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio.”
Os contratos intermediados por plataformas digitais podem não se enquadrar propriamente como locação residencial nem como hospedagem hoteleira. Nessa hipótese, podem ser considerados contratos atípicos. A análise deve considerar a forma de utilização da unidade e a intensidade da exploração, não apenas a existência do aplicativo.
Quando a locação de curta temporada pode descaracterizar a destinação residencial?
O critério destacado pelo julgamento é a exploração econômica reiterada e profissionalizada. A rotatividade frequente de ocupantes foi relacionada aos efeitos que podem atingir a coletividade: segurança, sossego e circulação de pessoas no condomínio.
A distinção relevante é esta:
- a mera utilização de uma plataforma digital não altera automaticamente a destinação residencial;
- a exploração reiterada e profissionalizada para estadias curtas pode ser considerada incompatível com a destinação residencial prevista na convenção;
- se o uso representar mudança de destinação, a autorização deve seguir o quórum de dois terços dos condôminos;
- uma autorização expressa já prevista na convenção dispensa nova deliberação para permitir a prática, conforme o regramento interno indicado no material.
O julgamento, portanto, não adotou o nome da plataforma como critério decisivo. O ponto central é o uso efetivo da unidade e sua compatibilidade com a destinação do empreendimento.
O que dizem os artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil?
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil impõe ao condômino o dever de dar à unidade a mesma destinação da edificação. Se o condomínio tem destinação residencial, o apartamento também deve ser utilizado com essa finalidade.
Já o artigo 1.351 do Código Civil foi utilizado como fundamento para exigir a aprovação qualificada quando a prática representar mudança de destinação. A regra exige dois terços dos condôminos para a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
A lógica do voto vencedor foi direta: se a exploração profissional de estadias curtas descaracteriza o uso residencial, sua autorização não pode ser obtida apenas por decisão individual do proprietário. É necessária a deliberação condominial pelo quórum qualificado.
A convenção precisa proibir expressamente o Airbnb?
Segundo a posição que prevaleceu no julgamento de maio, não é indispensável que a convenção mencione expressamente o Airbnb para impedir a exploração reiterada de curta temporada quando o condomínio tem destinação residencial. A própria previsão de uso residencial foi considerada suficiente para afastar a utilização incompatível com essa finalidade.
Esse ponto, contudo, está no centro do Tema 1.443. A controvérsia submetida ao rito dos repetitivos consiste em definir se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa.
O caso que originou a afetação teve resultado diferente no TJSP. O tribunal paulista entendeu que a locação por temporada via plataforma não descaracterizaria, por si só, o uso residencial e que uma restrição ao direito de propriedade deveria estar expressamente prevista na convenção, observando o quórum de dois terços.
O condomínio precisa de assembleia para autorizar a locação curta?
Se a utilização for enquadrada como mudança da destinação residencial, sim. A autorização deve ser aprovada por dois terços dos condôminos, com a correspondente alteração da convenção quando necessária.
A assembleia não é exigida pelo simples fato de o imóvel ser anunciado na internet. Ela se torna relevante quando o uso pretendido é incompatível com a destinação residencial ou quando o condomínio precisa modificar seu regramento para permitir a exploração de curta temporada.
A convenção deve ser examinada antes da deliberação. Ela pode conter previsão expressa de autorização, vedação ou apenas a destinação residencial do empreendimento. Cada hipótese produz uma discussão distinta, especialmente enquanto o STJ não fixa a tese repetitiva do Tema 1.443.
Qual foi a divergência entre os ministros do STJ?
O ministro Antonio Carlos Ferreira abriu divergência para dar provimento ao recurso da proprietária. A corrente divergente defendeu que restrições à locação por temporada deveriam estar expressamente previstas na convenção condominial.
Também sustentou que o uso de plataforma digital não transforma automaticamente a locação residencial em atividade comercial. Para essa posição, a caracterização de hospedagem dependeria da análise concreta dos serviços oferecidos, como recepção, limpeza e outras atividades típicas de hotelaria.
A divergência foi acompanhada pelos ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi. O voto da relatora Nancy Andrighi foi acompanhado pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
Essa divisão mostra por que a aplicação concreta não depende apenas da leitura abstrata do precedente: ela também será influenciada pelo tribunal, pela câmara ou turma e pelo relator que examinar o caso, além das características comprovadas da exploração e do conteúdo da convenção.
O que é o Tema 1.443 do STJ?
O Tema 1.443 reúne a discussão sobre locações de curta temporada em condomínios residenciais por plataformas digitais. A Segunda Seção afetou os REsps 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos recursos repetitivos, sob relatoria do ministro Raul Araújo.
A questão submetida a julgamento é:
“Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.”
Com a afetação, foi determinada a suspensão, em todo o país, dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica. A tese a ser fixada deverá orientar os casos semelhantes nas instâncias ordinárias.
O julgamento de maio já é uma tese vinculante?
Não. O julgamento de maio foi realizado pela Segunda Seção, mas não ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos. Por isso, não constitui precedente vinculante nos mesmos termos da tese que será fixada no Tema 1.443.
Ainda assim, o resultado consolida a posição das duas turmas de direito privado do STJ e deve orientar a análise das instâncias inferiores. A decisão também pode ser invocada para sustentar que a exploração profissional e reiterada de curta temporada é incompatível com a destinação residencial, especialmente quando a convenção não autoriza essa atividade.
A suspensão nacional e a futura definição do Tema 1.443 são relevantes porque a controvérsia continua aberta em processos que discutem se a cláusula residencial, sem proibição específica, já permite ao condomínio impedir a locação curta.
O que o proprietário deve verificar na convenção do condomínio?
A análise da unidade começa pelo texto vigente da convenção e pelas deliberações condominiais aplicáveis. Os pontos centrais são:
- qual é a destinação atribuída ao edifício e às unidades;
- se existe autorização expressa para locação de curta temporada ou hospedagem atípica;
- se há vedação expressa à prática;
- se a convenção disciplina o cadastro, o acesso e a circulação de ocupantes temporários;
- se houve assembleia anterior tratando da utilização das unidades;
- se a prática pretendida tem caráter eventual ou exploração reiterada e profissionalizada.
A existência de anúncio em plataforma digital não resolve essas perguntas. O que está em discussão é a compatibilidade entre o uso concreto, a destinação do empreendimento e as regras aprovadas pelos condôminos.
Os processos sobre Airbnb em condomínio estão suspensos?
A suspensão nacional determinada na afetação alcança os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tratem da mesma questão jurídica do Tema 1.443. Não se trata de uma suspensão genérica de toda disputa relacionada a plataformas digitais.
O alcance depende da identidade entre a controvérsia do processo e a questão afetada: a suficiência da cláusula de destinação residencial para impedir a locação de curta duração por plataforma digital, mesmo sem proibição expressa.
Por isso, a existência de uma ação sobre multa, indenização ou outro pedido não basta, por si só, para concluir que ela está abrangida. É necessário comparar a causa de pedir e a questão jurídica efetivamente discutida com a controvérsia delimitada pelo STJ.