Adjudicação compulsória é o caminho para obter a transferência definitiva de um imóvel quando o contrato foi cumprido, mas a escritura não é outorgada. O problema costuma surgir depois do pagamento integral: o vendedor se recusa a assinar, falece, desaparece ou não pode ser localizado, enquanto o comprador permanece com um contrato sem o registro da propriedade.
Desde a Lei nº 14.382/2022, o interessado pode escolher entre a adjudicação compulsória judicial e a extrajudicial. A primeira depende de ação e sentença; a segunda tramita perante o Registro de Imóveis, com assistência de advogado ou defensor público. As duas vias buscam produzir a transferência definitiva, mas têm pressupostos procedimentais diferentes.
O que é adjudicação compulsória e quando ela pode ser usada?
A adjudicação compulsória permite exigir a escritura definitiva quando existe instrumento preliminar de compra e venda ou permuta, o preço foi pago e a parte obrigada não conclui a transferência. O direito também pode decorrer de cessão, promessa de cessão ou sucessão, desde que o negócio não contenha cláusula de arrependimento exercitável.
O compromisso de compra e venda funciona como contrato preliminar: o vendedor se compromete a transferir o imóvel depois do cumprimento das obrigações previstas. Com a quitação, nasce para o adquirente o direito de obter a escritura definitiva. Se houver recusa, a adjudicação substitui a declaração de vontade que não foi emitida.
A legitimidade não se limita ao comprador original. Podem requerer a adjudicação o promitente comprador, seus cessionários, o promitente cessionário, sucessores e o promitente vendedor, conforme o regime da adjudicação compulsória extrajudicial. A possibilidade também alcança promessa de permuta e negócios derivados, desde que a cadeia contratual seja demonstrada.
Quais são os requisitos da adjudicação compulsória judicial?
Na via judicial, o interessado precisa demonstrar a existência do contrato, a ausência de cláusula de arrependimento, o pagamento do preço e a recusa em outorgar a escritura. A prova deve permitir que o juízo verifique a obrigação de concluir o negócio e substitua a declaração de vontade não prestada.
Os requisitos materiais centrais são:
- contrato ou compromisso de compra e venda, permuta ou cessão;
- inexistência de cláusula de arrependimento exercitável;
- prova da quitação do preço;
- prova da recusa do vendedor ou da não celebração da escritura;
- identificação do imóvel e da relação jurídica que fundamenta o pedido.
O Código Civil, nos arts. 1.417 e 1.418, reconhece ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, diante da recusa, pleitear a adjudicação compulsória judicialmente. O CPC de 2015 disciplina o efeito substitutivo no art. 501:
“A sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.”
A adjudicação judicial não depende do registro prévio do compromisso na matrícula. A Súmula 239 do STJ estabelece:
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Isso afasta a exigência de que o contrato preliminar esteja previamente registrado como condição para o reconhecimento do direito, sem eliminar a necessidade de provar os demais elementos do negócio e do inadimplemento.
O contrato precisa estar registrado para pedir adjudicação compulsória?
Não. O registro do compromisso de compra e venda na matrícula não é condição para a adjudicação compulsória, conforme a Súmula 239 do STJ. O ponto decisivo permanece na prova do negócio, da quitação e da recusa em formalizar a transmissão, além da identificação adequada do imóvel e dos envolvidos.
A dispensa do registro prévio aparece tanto na orientação sumulada quanto nas regras da adjudicação extrajudicial. O Código de Normas do TJSC, no art. 1.013, admite o processamento ainda que os instrumentos preliminares e suas cessões não estejam previamente registrados.
Nos instrumentos particulares, o mesmo dispositivo exige firmas reconhecidas por autenticidade ou semelhança, ou assinaturas eletrônicas avançadas ou qualificadas. Quando isso não for possível, a autenticidade pode ser examinada por documentos complementares ou pela notificação dos envolvidos, sem afastar a análise independente do registrador.
Quando cabe adjudicação compulsória extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial cabe quando o negócio imobiliário está quitado ou cumprido, não há arrependimento exercitável e a escritura não é formalizada. O pedido é apresentado ao Registro de Imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da escolha pela via judicial, expressamente preservada pela Lei nº 14.382/2022.
O art. 216-B da Lei nº 6.015/1973, introduzido pela Lei nº 14.382/2022, tornou possível a adjudicação extrajudicial. O Provimento nº 150/2023 do CNJ regulamentou nacionalmente o procedimento e admite como fundamento quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem:
- promessa de compra e venda;
- promessa de permuta;
- cessão;
- promessa de cessão.
O negócio não pode conter direito de arrependimento exercitável. A regulamentação também contempla situações em que o vendedor morreu, está ausente, é civilmente incapaz, encontra-se em localização incerta ou desconhecida, ou quando houve extinção da pessoa jurídica envolvida.
A via extrajudicial não elimina o advogado. O requerente deve estar assistido por advogado ou defensor público, constituído por procuração específica. A anuência do requerido, por outro lado, pode ser apresentada sem assistência de advogado, nos termos do art. 1.019 do Código de Normas do TJSC.
Quais documentos instruem o pedido extrajudicial?
O pedido extrajudicial deve reunir o instrumento contratual e os documentos capazes de demonstrar a quitação, a recusa ou o inadimplemento e a inexistência de litígio incompatível com o procedimento. Também são exigidos ata notarial, prova do pagamento do ITBI e procuração específica para o advogado.
A documentação indicada no material inclui:
- instrumento de promessa de compra e venda, permuta, cessão ou promessa de cessão;
- documentos que comprovem a quitação do preço;
- prova do inadimplemento, inclusive pela ausência de celebração da escritura após a notificação;
- certidão dos distribuidores judiciais da comarca da situação do imóvel, para demonstrar a inexistência de litígio envolvendo o negócio;
- comprovante de pagamento do ITBI;
- ata notarial;
- procuração específica outorgada ao advogado.
Quando houver cessões ou sucessões, é necessário apresentar os instrumentos que demonstrem a cadeia de titularidades. No Código de Normas do TJSC, o requerimento também deve identificar a matrícula ou transcrição, informar o valor fiscal e de mercado do imóvel, qualificar requerente e requerido e narrar, quando existente, o histórico dos negócios jurídicos.
O pedido deve declarar, sob as penas da lei, a inexistência de processo judicial cujo objeto possa prejudicar o direito alegado ou de situação prevista no art. 1.010 do Código de Normas do TJSC. A apresentação pode ocorrer em meio físico ou eletrônico, conforme a regra local aplicável.
Como funciona o procedimento extrajudicial no Registro de Imóveis?
O procedimento começa com requerimento de instauração no Registro de Imóveis competente. Depois da análise documental, o oficial notifica o requerido para que concorde com a transmissão ou apresente impugnação em 15 dias úteis. A ausência de manifestação pode gerar presunção de veracidade da alegação de inadimplemento.
No regime detalhado pelo Código de Normas do TJSC, o requerimento inicial deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial do art. 319 do CPC. O oficial analisa os documentos em 10 dias úteis e, se houver exigências, emite nota devolutiva fundamentada, concedendo 20 dias úteis para o requerente apresentar esclarecimentos ou cumprir as exigências.
Retomado o procedimento, o oficial tem mais 10 dias úteis para verificar o cumprimento integral das exigências e iniciar a fase de notificações, caso não existam novos pontos a esclarecer. A falta de providência do requerente pode levar ao arquivamento e ao cancelamento da prenotação.
A notificação oferece ao requerido duas possibilidades:
- conceder anuência à transmissão da propriedade;
- impugnar o pedido, apresentando razões e documentos.
A mera anuência, sem providências para efetivar o negócio translativo, não encerra necessariamente o procedimento. Se houver impugnação, o requerente é notificado para se manifestar em 15 dias úteis, e o oficial pode decidir ou instaurar conciliação ou mediação antes da decisão.
Se a impugnação for rejeitada, o requerido pode recorrer em 10 dias úteis. Se for acolhida, o requerente pode insurgir-se em 10 dias úteis. Nessas hipóteses, os autos podem ser encaminhados ao juiz de registros públicos, cuja decisão esgota a instância administrativa sobre a impugnação.
Quando o Registro de Imóveis pode rejeitar o pedido?
O oficial pode rejeitar a adjudicação quando identificar fraude, colusão, negócio incapaz de demonstrar intenção de transmitir o imóvel, incapacidade do requerido ou indisponibilidade não cancelada. A rejeição também pode ocorrer se as exigências documentais e registrais não forem atendidas ou se a impugnação impedir o prosseguimento administrativo.
O art. 1.025 do Código de Normas do TJSC aponta, entre outras, estas hipóteses:
- artifício ou colusão para burlar requisitos notariais, registrais ou tributários, ou o art. 108 do Código Civil;
- instrumentos preliminares que não demonstrem, em análise independente, a intenção de transmitir o imóvel;
- requerido relativa ou absolutamente incapaz;
- indisponibilidade não cancelada até a decisão final do oficial.
A existência de impugnação não significa automaticamente que o direito material inexista, mas altera o caminho do procedimento. O oficial deve apreciá-la, e a questão pode chegar ao juiz de registros públicos nas hipóteses de recurso ou insurgência previstas no Código de Normas.
A aplicação concreta depende de quem examina o caso: o Registro de Imóveis competente, o juiz de registros públicos, o tribunal, a câmara ou a turma e o relator, conforme a via e a controvérsia. A documentação pode ser suficiente para um procedimento sem conflito, mas uma impugnação fundamentada, uma cadeia contratual incompleta ou dúvida sobre a autenticidade pode deslocar a discussão para a via judicial.
Em quanto tempo o imóvel é registrado pela via extrajudicial?
Não há um prazo único para todo procedimento, porque o tempo depende da análise dos documentos, das exigências, da notificação e da existência de impugnação. No Código de Normas do TJSC, depois de deferida a adjudicação, satisfeitos os tributos e afastadas as exigências, o registro da transferência deve ocorrer em até 5 dias úteis.
Os prazos procedimentais previstos para Santa Catarina incluem:
- 10 dias úteis para a análise inicial dos documentos;
- 20 dias úteis para o requerente cumprir exigências da nota devolutiva;
- 15 dias úteis para o requerido anuir ou impugnar;
- 15 dias úteis para o requerente manifestar-se sobre a impugnação;
- 10 dias úteis para decisão do oficial sobre a impugnação;
- 10 dias úteis para recurso do requerido contra a rejeição da impugnação;
- 10 dias úteis para manifestação sobre o recurso;
- 5 dias úteis para o registro após o deferimento, o pagamento dos tributos e o cumprimento das exigências.
Esses prazos não devem ser confundidos com uma promessa de duração total. A necessidade de completar documentos, comprovar a cadeia contratual, localizar o requerido ou resolver uma impugnação pode prolongar o procedimento. Na via judicial, a duração dependerá do andamento da ação, da citação, da instrução e do trânsito em julgado.
É possível escolher entre a adjudicação judicial e extrajudicial?
Sim. A via extrajudicial é uma faculdade do interessado e não elimina a via jurisdicional. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos preserva expressamente a possibilidade de ação judicial, permitindo que a parte escolha o caminho compatível com a documentação, a existência de conflito e a estratégia processual do caso.
O Código de Normas do TJSC prevê que a existência de processo judicial não impede a via extrajudicial se o processo estiver suspenso por, no mínimo, 90 dias úteis. Se houver suspensão ou desistência para promover o procedimento no cartório, os atos já praticados em juízo poderão ser aproveitados.
A escolha exige atenção à natureza da controvérsia. Quando a questão é a formalização de um negócio quitado e não há impugnação relevante, o procedimento extrajudicial pode ser iniciado perante o Registro de Imóveis. Quando a discussão envolve fraude, validade do contrato, incapacidade, conflito entre sucessores ou outra controvérsia que não possa ser resolvida administrativamente, a ação judicial pode ser necessária.
Na via extrajudicial, deferida a adjudicação, pagos os tributos e satisfeitas as exigências, o oficial registra a transferência do domínio em nome do comprador, permutante, cessionário ou sucessor. Ainda é facultado ao requerente solicitar o registro dos instrumentos preliminares para dar publicidade à cadeia contratual. O deferimento independe da comprovação da regularidade fiscal do vendedor, cessionários ou sucessores.